在9月10日开启的2024沈阳金秋购房季活动的线下展会上，我们发现楼市“新物种”，关于配售型保障性住房相关内容首次亮相。

收购存量商品房用作保障房，也被称作“以购代建”。今年5月，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多的城市，政府可按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，随后越来越多的城市开始表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。据市场机构不完全统计，截至8月末，全国已有超过30多个城市发布了征集房源的公告，超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。

何为配售型保障性住房

配售型保障性住房主要是指政府提供了土地、税收等优惠政策，并且按照一定的建设标准，向符合国家特定群体进行销售的具有保障性质的政策性住房。保障对象主要是针对两部分人群，一类主要是本城市的双低（低收入、低居住水平）人群，一类是城市需要引进的人才，这是配售型保障性住房核心保障的两个对象。配套保障房是在部分城市开始试点，城市选择原则是在常住人口300万以上的城市率先开始推行。

配售型保障性住房的来源

配售型保障性住房的来源主要是两大方面：一个方面是增量市场，主要是以土地划拨性质来供应；第二个方面是在存量市场来推进配售型保障性住房。主要有三个来源，第一类是存量或闲置的土地进行转化；另一类是变更土地性质，比如闲置的低效工业用地、商业用地可以转成配售型保障性住房的用地；第三类是收购存量住房直接作为配售型保障性住房。

配售型保障性住房的特点

目前来看，配售型保障性住房的价格基本上是远低于周边商品房，价格实惠，因此在管理方式上也比较严格。目前政策基本上要求的是纯封闭管理，不允许上市流通，未来只能在我们前面提到的两类人群里面（城市双低人群以及城市人才体系）做流转。所以配售型保障性住房仅仅满足居住属性，金融属性完全剥离掉，这也是配售型保障性住房与之前的经适房以及商品住房最大的差异。

在房源方面，一般单套建筑面积要求在120平方米及以下；房源权属清晰且可交易，交通便利、配套完善，满足一定车位配比等。在收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即在土地划拨成本和建安成本上加不超过5%的利润。

同时，多地对收购房源的面积也有明确要求，按照配租型和配售型两种类型划定了标准，比如烟台的收储细则就要求，转为保障性租赁住房的，建筑面积要在70平方米以内。转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主。

配售型保障性住房体系建设对住房体系影响

第一、配售型保障性住房完善了我国的住房建设体系，它使我们的保障体系更加完备。

第二、配售型保障性住房加快了我国住房双轨制体系构建，在一定程度上保护了我们市场化商品房的资产价格。通过双轨制的建立，其实是把价格体系一分为二，为低收入家庭提供了一套与收入水平相匹配的住房体系，或者买或者租，在一定程度上与市场化的资产价格形成割裂。

第三、配售型保障性住房在一定程度上会对商品房体系分流。在没有配售型保障性住房这套体系的时候，大家都是通过这个市场化体系来解决，一旦配售型保障性住房体系建立之后，一定会把市场化体系里面部分刚需群体吸引到配售保障体系里面来，造成了纯市场化刚需群体的量的收缩。刚需群体量的收缩，在一定程度上会导致由刚需向改善群体的转换链条的变薄，对整个的量会造成一定的冲击。

房小二网认为：配售型保障性住房在我国住房发展体系里面属于一个新物种，从短期来看，配售型保障性住房对于商品房体系会造成一定的影响，但是从长期来看，配售型保障性住房对于我国住房体系的完善，对于核心城市在产业、城市建设以及长期的经济增长方面都是有利的。

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